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老舊小區:如何讓物業進得來留得住?

園藝小區環境井然有序 攝影/北方新報融媒體記者  郝儒冰  

日前召開的呼和浩特市物業管理工作會議發布消息稱,目前,呼和浩特市約80%的小區有物業公司管理,尚有約20%的小區正在引進專業化的物業公司。按照規劃,所有小區都會有專業物業公司陸續進駐……消息一出,對于沒有物業公司入駐的小區來說,此舉意味著可以擺脫“沒人管”的局面。然而,引入專業物業公司管理只是做到了第一步,如何讓物業公司“留得住”呢?

老舊小區有物業了

11月13日下午,記者走訪了位于呼倫貝爾路的園林管理局小區,只見小區環境整潔,不斷飄落的樹葉都被及時清理;車輛有序停放,車棚內安裝了充電樁,杜絕了居民在家充電瓶引發火災的隱患……園林管理局小區屬于賽罕區人民路街道辦仕奇社區,于本月完成了老舊小區改造工程。

11月4日,仕奇社區與北京誠智慧中物業呼和浩特市分公司簽訂老舊小區物業管理合同。“為把本小區建設成一個秩序、文明、清潔、舒適的住宅區,我們已高標準做了各項準備工作,將用物業管理實踐經驗對小區進行規范化管理,” 園林管理局小區物業經理白宏靜表示,公司進入小區后,首年按照政府指導價收取,包括180元/年物業費和60元/年垃圾清運費,物業會做到小區院內每日清掃,每日清運垃圾,無垃圾死角。除此之外,物業還會對各種有損市容市貌的亂搭亂建、亂堆亂放、亂潑亂倒、亂涂亂畫等違章行為及時制止并上報有關部門。特殊天氣,如冬季大雪等,及時清理人行道、小區內主干道,確保居民出行安全。同時,將每半年的支出與收入報表在小區內進行公示,做到制度透明,收支賬目透明。

物業公司的難題

“在老小區,管理最頭疼的問題是建筑垃圾,不少居民在半夜偷偷傾倒,甚至繞路倒在隔壁樓,能找得到當事人的,我們就要求其負責清運,找不到的,只好物業來承擔額外支出,”白宏靜表示,除了運轉成本,未來物業費收取率也成問題,很多老舊小區的居民上了歲數,沒有繳費觀念,也不清楚物業和居民的職責分工,會以物業服務不滿意為由拒繳物業費。

“物業企業服務內容、服務標準、服務質量由區物業辦、社區辦、街道辦事處共同監管,小區內水電暖氣、弱電系統、樓房整體等大項維修工程由辦事處牽頭,聯合物業企業及各專業部門,召開全體業主大會,共同協調解決,”白宏靜表示,物業已擬好了《至居民的一封信》,小區也將召開業主大會,共同探討小區發展方向,與居民增強聯系。

“目前轄區有不少老舊小區,除了新引入物業公司的情況,還有些小區由社區代管或者居民自治,” 賽罕區人民路街道辦事處仕奇社區書記王丹表示,引入物業公司前,社區還多次召開了居民議事會,充分咨詢居民意見,有些居民表示自己不希望提高小區居住條件,垃圾定期清運即可,拒絕物業公司進駐。

王丹表示,以前社區代管時,部分老舊小區的衛生費收繳率在一半左右,希望通過時間的推進,部分居民能扭轉觀念,主動繳納相對低廉的物業費。

國企移交小區不好管

說起老舊小區,就不得不提“三供一業”分離移交的老舊小區。所謂“三供一業”分離移交是指國企(含企業和科研院所)將家屬區水、電、氣(暖)和物業管理職能從國企剝離,轉由社會專業單位實施管理的一項工作。2016年6月,國務院國資委、財政部《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的指導意見》明確提出,2019年起,國有企業不再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用。

一直以來,居住在職工家屬區、物業工作由單位負責的居民都認為“企業出錢維持職工家屬小區正常運轉是理所應當的”。當“三供一業”分離移交工作推開后,小區進駐了專業化的物業公司,這對于居民來說,最大的變化在于今后要交物業費了。然而,思想觀念的轉變,無疑需要一定的時間。

在新城區錫林北路街道辦事處轄區,這樣的小區就有不少。由于居民沒有花錢購買服務的意識,物業公司在這些小區的收費率很難突破10%。

采訪中,新城區錫林北路街道人大工委主任魏景明向記者介紹道,截至去年年底,包括道北二小區、車站東街小區、車站西街小區、送變電小區等在內的21個國企家屬小區移交至錫林北路街道辦事處,并由社區引入專業化物業公司進行管理。“這些小區之前的物業工作均由所屬的國企單位補貼負責,居民一直不繳納或者象征性繳納物業費。引入物業公司進行管理后,居民幾乎沒有繳納物業費的意識。其中,車站東街小區最為嚴重,由于收費率低無法維持運行,一年多的時間里,該小區先后更換了3家物業公司。”魏景明說。

業委會難發揮作用

作為業主與物業管理公司之間聯系的橋梁,業主委員會有召集業主大會、組織業委會換屆選舉、與物業管理公司簽訂服務合同、監督物業管理公司管理運作等職責,在小區管理中發揮著舉足輕重的作用。然而,實際情況卻是,業主委員會往往很難發揮應有的作用。

“老舊小區成立業主委員會是一件十分困難的事情,”采訪中,新城區錫林北路街道人大工委主任魏景明說,在老舊小區成立業主委員會不僅程序復雜,操作起來的難度也很大。如車站東街小區先后三次組織成立過業主委員,但是運行不下去。

據魏景明介紹,根據《內蒙古自治區物業管理條例》要求,召開業主大會要有一半以上的業主參加才能有效,但是目前首府的老舊小區大多樓棟數較少,且出租比例較大,有的找不到房東,有的則不愿意配合工作,即便是多次動員還是未能達到召開業主大會的法定人數。不僅如此,業主委員會成員候選人的選擇也面臨諸多困難。這其中一方面是業主委員會成員沒有任何待遇,居民參與公共事務的積極性不高;另一方面,居民須足額繳納物業費才具備成為業主委員會成員候選人的資格,但是老舊小區總體收費率偏低,許多居民都不交物業費,這一條件也將很多人拒之門外。

針對上述問題,魏景明建議,首先要盡快立法,對業主委員會成員的資格作出新的規定;其次,加強培訓,有效提升業主委員會成員的履職能力和依法維權意識;第三,必要時可與物業服務標準掛鉤,給予業主委員會成員一定的待遇。

四大問題亟待解決

魏景明總結,當前首府老舊小區物業管理主要存在幾個問題:首先是小區基礎設施不完善,由此導致物業服務上不去,居民拒繳物業費;其次是物業公司準入門檻低,一些實力弱的物業公司從業人員綜合素質普遍偏低,專業人才匱乏,致使服務質量得不到保障;第三是居民繳費意識差,導致物業公司難以維持運行;第四是物業公司收費和服務標準不公開,引起居民的猜疑和不滿。

魏景明建議:第一,對基礎設施不完善的老舊小區進行摸底調查,下一步將借助明年新一輪國家老舊小區改造工程的契機,以及國企小區移交至地方提供的基礎設施改造費,對這些小區的基礎設施進行升級改造。第二,選擇規模較大、有實力的物業公司進行接洽,并通過附帶的優惠政策以及后續的延伸服務吸引其入駐小區;對于已經引入的物業公司,如果發現其存在問題,將集中組織其人員進行業務和服務方面的培訓。第三,加強居民宣傳教育,動員國企單位對其職工家屬區的居民進行教育引導,逐步建立繳費意識;通過社區廣告欄、入戶調查等方式,進行物業管理新模式及市場化運作等方面的宣傳;選派樓棟長或者單元長,由他們就近深入進行動員宣傳等。此外,通過人大代表建議,盡快將惡意欠費納入誠信體系。第四,推行套餐式物業服務,指導物業公司針對不同的群體推出不同價位的服務,并對服務項目及費用標準進行公示。

作為新城區人大代表,魏景明還建議,要盡快制定符合實際、可操作性強的《呼和浩特市物業管理實施細則》,明確物業管理企業和業主的權利義務,真正做到有法可依、違法必究;制定呼和浩特市物業管理服務標準,建立呼和浩特市物業服務價格調整機制,全面提升物業服務質量,力爭做到物業服務菜單式收費標準,“按勞取酬、按質論價、質價相符”,杜絕“一價定終身”。

構建信用體系提高繳費率

記者從呼和浩特市小區局了解到,根據呼和浩特市政府的相關要求,首府引進一些專業的物業公司,計劃讓老舊小區逐步實現專業物業公司管理。

其中,新城區團結小區2016年8月被天津旭東物業有限公司接管后,已經良性運行3年,物業費收繳率也從最初的不到20%到現在超過了50%,基本能達到收支平衡,成為老舊小區實現物業管理的成功模板。

記者在采訪中了解到,首府不少老舊小區的居民的物業繳費意識不高,認為即使物業公司撤離,垃圾堆積、環境惡化也有街道、社區兜底解決,不少人為此拒交物業費,導致小區被物業公司棄管。如何提高老舊小區物業費收繳率,如何讓物業公司“進得來,留得住”成為物業管理的瓶頸問題。

“下一步,有關部門將對老舊小區的物業公司進行一定政策扶持,讓物業公司走訴訟催繳程序,逐步提高物業費收繳率,”呼和浩特市小區局局長高翔表示,面對老舊小區,政府引進了一些實力雄厚的物業公司,幫助老舊小區物業管理慢慢步入正軌,同時有效監管物業公司,讓首府物業服務水平穩步提升,讓居民慢慢形成購買物業服務的意識。 (北方新報融媒體首席記者  張學博  記者  郝儒冰)

[責任編輯:張彬]

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